باخبر شدیم، جلسه ای بین هیئت مدیره و پیمانکار برای حل مشکلات پروژه منعقد نشده است.
مثل اینکه قرار نیست قفل این پروژه باز شود، الان همه ما در یک وضعیت بن بست و قفل شدگی به سر می بریم.
بگذارید کمی با هم وضعیت چند وقت اخیر را مرور کنیم.
قرار بود در آخر شهریور، پیمانکار 4 بلوک B2 را تحویل دهد تا با تحویل و سکونت آنها، مالکان این 4 بلوک بدهی های خود را پرداخت و ساکن شوند و در ادامه امکان تکمیل و ساخت سایر بلوکها مقدور شود و همین طور به ترتیب ادامه یابد تا پایان امسال 1400 واحد تحویل موقت و دائم شوند. در سال بعد هم به همین ترتیب موضوع پیگیری شود و واحدهای سایت شمالی عمدتا تکمیل و ساخته شود.
با این پیشنهاد و قول پیمانکار، روزنه امیدی در دل افراد روشن شد و خیلی از افراد اقدام به پرداخت اقساط خود کردند.
اما با فرا رسیدن موعد، کار به تعویق افتاد و در جلسه مهر ماه معلوم شد که پیمانکار به ساخت واحدهای لابی در 4 بلوک مذکور اقدام کرده است. که با رای کمیسیون ماده 100 شهرداری ادامه فعالیت را متوقف کرد.
در 17 مهرماه که موعد وعده داده شده بود هم اتفاقی نیافتاد و پس از یک هفته هیئت مدیره اطلاعیه تحویل موقت را صادر کرد و بدین ترتیب تمام امیدها به یاس تبدیل شد.
پس از آن پیمانکار وعده جلسه ای با هیئت مدیره را داد که در آن به حل و فصل مشکلات بوجود آمده بپردازند و الان هفته ها از آن جلسه می گذرد.
23 آبان ماه، هیئت مدیره وجود چنین جلسه ای را تکذیب کرد و گفت هرگز تشکیل نشده است. البته شاید هم تشکیل شده و اختلافات بین این دو بقدری بالا بوده که نتوانسته اند به نتیجه ای برسند و به کل منکر قضیه شده اند.
اما وضعیت چیست؟
پیمانکار ادعا می کند که بابت تکمیل و ساخت 4 بلوک مبالغ هنگفتی خرج کرده و چک های پیمانکاران پاس نشده است. علاوه بر اینکه مشکلات توقف کار به علت ساخت غیر مجاز واحدهای لابی کماکان پابرجاست. احتمالا پیمانکار منتظر نتیجه نظر مراجع قانونی در مورد ساخت واحدهای لابی است.
هیئت مدیره معتقد است که پول به اندازه کافی به پیمانکار دادده شده است و با توجه به پیشرفت کار و بصورت مرحله به مرحله حاضر به پرداخت است.
همچنین به دلیل مشخص نبودن قیمت تمام شده باید واحدها تحویل موقت داده شوند تا با احتساب قیمت نهایی پس تسویه تحویل داِئم به اعضاء صورت گیرد که همان تحویل واحد ها بصورت همزمان و یکباره مطرح است.
این امر به علت نااطمینانی از پرداختها به شرط سکونت اعضاست و در صورت عدم پرداخت اعضاء سایر بلوکها تکمیل نخواهد شد.
اعضاء هم به دلایل اقتصادی متعدد (مستاجر بودن، ناتوانی در پرداخت اقساط، روشن نبودن میزان بدهی افراد و عدم شفافیت تعاونی ) و هم بدلیل عدم اعتماد حاضر به همکاری نیستند. علاوه بر این این پروژه به علت فساد و تخلفات متعدد که مقصران آن هیئت مدیره و پیمانکار هستند از صرفه اقتصادی خارج شده و زیان ده گردیده است.
با توجه به روشن نبودن اطلاعات مالی پروژه و عدم شفافیت ما نمی توانیم دقیقا محاسبه کنیم چقدر و در کجا هزینه انجام گرفته و آیا هزینه انجام شده با کار انجام شده مطابقت دارد یا نه؟
محاسبات تقریبی ما حاکی از این است که این پیشرفت پروژه با میزان پرداختی ها مطابقت ندارد، گفته های هیئت مدیره هم این مطلب را تایید می کند و توپ را به زمین پیمانکار می اندازد.
پیمانکار هم توپ را به زمین هیئت مدیره می اندازد، که من کار کرده ام ولی پرداخت بدرستی صورت نگرفته است.
اعضاء هم سرگردان بین اظهارات این دو هستند. در حالی که نه به گفته های این اعتماد می شود کرد و نه به گفته های آن.
طبق محاسبات ما این پروژه باید مدتها قبل به سرانجام می رسید. اما بنابر دلایل آشکار و پنهان کار بسیار گران اداره شده است و نهایتا به چنین مصیبتی گرفتار آمده ایم.
مبلغ قرارداد پیمانکار با تعاونی در زمان عقد قرارداد 720 هزار تومان به ازای هر متر مربع بنای مفید و غیر مفید بود. مساحت کل آن 450000 متربع است. یعنی بنای غیر مفید با بنای مفید یک قیمت ساخت دارد؟!نمی دانم دوستان می دانند این یعنی چه یعنی انباری ، پارکینگها و مشاعات دیگر با قیمت بنای مفید یکسان در نظر گرفته شده است و سود سرشاری نصیب پیمانکار می شود.
همه اینها به دلیل نبود نظارت و انحراف از قوانین و البته رای ناعادلانه در مورد عضو نبودن اکثریت اعضاء است. اگر این تعاونی هیئت مدیره ای از میان اعضاء می داشت. هر سال مجمع تشکیل می شد و گزارش پیشرفت و صورت های مالی به اعضاء داده می شد. اگر تعاونی رکن بازرسی وجود داشت و بر قرادادهای مالی میان هیئت مدیره و پیمانکاران نظارت صورت می گرفت و انحرافات از بودجه و تخلفات گزارش می شد. این همه دچار عقب افتادگی و ناکارآمدی نمی شد.
.
در مورد انشعابات هم تقریبا کاری صورت نگرفته است و پیشنهاد هیئت مدیره بسیار گران و غیر معقول است.
در عمل یک پروژه با زمین وسیع و غنی بلحاظ سرمایه، به یک پروژه فقیر و تقریبا ورشکسته تبدیل شده است و سر آخر با همه تخلفات مانند گرفتن تراکم ساختمان، حذف شوتینگ ، دادن 500 واحد مسکونی به پیمانکار ، ساخت و فروش لابی ها ، فروش پارکینگها ، گرفتن وام از بانک شهر ، دلالی واحدهای ساخته نشده و ساخته شده باز هم نتوانسته اند به سرانجام برسانند.
آیا بار دیگر به این شیوه مدیریت و توان بی بدیل در مستهلک کردن منابع، اعتماد می کنید ؟
در حال حاضر، همه دچار بن بست در روابط هستیم.
هیئت مدیره کنار نمی رود و منتظر اعضاست تا طبق نظر ایشان عمل کنند و بدهی های خود را مطابق میل و خواسته و محاسبه آنها بدهند. بعلاوه بصورت مضحکی از ایشان تشکر و قدردانی کنند و اقرار کنند که وظایفشان را بدرستی انجام داده اند و هیچ گونه نارضایتی از ایشان ندارند( در فیلم تحویل موقت ها می توانید این نمایش تحمیلی را ببینید).
پیمانکار می خواهد، هیئت مدیره و اعضاء ساخت واحدها در لابی را بپذیرند و مطابق با محاسبه او هزینه های ساخت را بدهند.
اعضاء می خواهند تکلیف پول های داده شده روشن شود و مقصران تنبیه و برکنار شوند و همچنین واحدها بدون مشکل قانونی و همراه با انشعابات تحویل به شرط سکونت انجام شود.
همین طور که ملاحظه می فرمایید اینها با هم قابل جمع نیست و به این وضعیت بن بست می گویند.
اما راه حل
ما در اطلاعیه قبلی راه حل گفته ایم اما مجدد آن را باز نشر می کنیم :
۱- پذیرفتن گروه اعضاء و نمایندگان ایشان ، باید قبول کنند که ما گروهی هستیم که مالک و صاحب حق در این پروژه هستیم و در تصمیمها باید نداخله داشته باشیم و الا آن تصمیم محکوم به شکست است.
۲- پذیرش نظارت و اطلاع رسانی مستمر ایشان بر پروژه
۳- تحویل فاز به فاز به شرط سکونت در فواصل کوتاه مدت و متقابلا پرداخت مرحله ای و فاز به فاز اعضاء
۴- برگزاری مجمعی فراگیر با شرکت همه مالکان
۵- شفافیت تعاونی، اعلام منابع موجود، درآمد، مخارج ،میزان بدهکاری و بستانکاری حساب تعاونی، مشخص شدن سهم پیمانکار در پرداخت ارائه قراردادها و متمم های موجود
۶- زمان دقیق پایان پروژه که لازمه اش ارائه CPM برای کلیه بلوک ها است.
۷- برآورد دقیق هزینه برای ۳۰٪ باقیمانده پروژه، با احتساب تورم، فورس ماژور ها و غیره که در طول پروژه پیش خواهد آمد، که به عدد قابل استنادی برسیم و سهم هر واحد از پرداخت مشخص شود و تا پایان همین یک رقم باشد و علی الحساب حذف شود.
۸- آوردن انشعابات آب و برق به پروژه و پرداخت هزینه آن
۹- مشخص کردن راهکاری برای کسانی که پرداختها را به موقع پرداخت نمی کنند، از بین ۲۸۰۰ مالک قطعا افرادی خواهند بود که این مبلغ را پرداخت نخواهند کرد، چگونه این کمبود جبران خواهد شد؟ راهکارش چیست؟
۱۰- با لحاظ همه موارد فوق ، متمم قراردادی تهیه شود و طرفین ملزم به رعایت آن بصورت قانونی باشند.در آن قرارداد متمم طرفین متعهد شوند در صورت بد عهدی و عمل نکردن به هر یک از مفاد قرارداد جرایمی سنگین و مشخص را به طرف مقابل بپردازند.
تعاریف مربوط به موارد مهم فضای ساختمان
تعاریف زیر مربوط به فضاهای ساختمان و کاربردهای آنها است.
۱ -زیربنا عبارت از سطح ساخته شده ساختمان در هر طبقه است.
۲ -سطح ناخالص زیربنا شامل مجموع مساحت کل طبقات ساختمان اعم از زیرزمین، همکف، طبقات، نیم طبقه، بالکن، پله و اتاق آسانسور است. که البته رامپ خارجی، وید، فضای خالی پشت ستون، نورگیر بیشتر از ۲۴ متر مربع و حیاط خلوت بیشتر از ۱۵ متر مربع جزء زیربنای ناخالص محاسبه نمیگردد.
۳ -سطح خالص زیربنا نیز مجموع کلیه سطوح در اختیار هر کاربری مسکونی، تجاری، اداری، دفتر کار، انباری تجاری، بالکن تجاری و . . . به استثنای پارکینگ، انباری، راهرو و حریم و سایر مشاعات ساختمان را شامل میشود.
۴ -فضای مشاعی به بخشهایی از ملک گویند که در انطباق با قانون تملک آپارتمانها مالکیت آن به عموم مالکان مجموعه تعلق دارد. در کل مشاعات در ساختمانهای مسکونی شامل لابی، سرایداری، سرویس بهداشتی در حیاط، مدیریت، اطلاعات، سایت کامپیوتر، سالن اجتماعات، فضای بازی بچهها، تاسیسات، شوت زباله، راه پله و آسانسور، فضای ورزشی، هواکش، نورگیر و نمازخانه است.
۵ -زیربنای مفید به سطح کل ساختمان به جز دستگاه پله و آسانسور و مشاعات گویند.
۶ –زیر بنای غیر مفید به سطح کل زیر بنا به غیر از فضای مفید گویند.
۷ -فضای باز سطحی است که روی آن هیچ بنایی احداث نگردیده و فقط برای استفاده از فضای سبز، استخر، حوض، آبنما و سایر استفاده محوطهسازی مورد استفاده قرار گیرد.
۸ -سطح اشغال به سطح زمین اشغال شده توسط ساختمان در طبقه همکف گویند.
۹ -تراکم ساختمانی به نسبت سطح ساخته شده در مجموع طبقات ساختمان با استثنای سرپله و آن قسمت از زیر زمین و پیلوت که جهت پارکینگ، رمپ مورد نیاز و انباری و تاسیسات استفاده میگردد به مساحت کل زمین (به درصد) گفته میشود.
۱۰ -تفکیک اعیانی به هر اقدام قانونی در جهت افزایش تعداد واحدهای مندرج در مجوزها و پایان کارها میگویند.
۱۱ -صدور سند اعیانی به هر گونه اقدام ثبتی برای اخذ سند مالکیت بر روی ساختمان برابر مفاد مندرج در مجوزها و پایانکار گفته میشود.
۱۲ -تغییر کاربری به هر گونه اقدام جهت تغییر در نوع استفاده از ساختمان نسبت به مفاد مندرج در مجوزها و پایانکار گفته میشود.
۱۳ -بافت فرسوده به مناطقی گفته میشود که کلیه واحدهای واقع در آن جز سکونتگاههای غیر رسمی است که پهنه آن به تایید مراجع قانونی میرسد.
۱۴ -واحد مسکونی شامل مجموعه فضاهایی است که برای سکونت یک خانوار در نظر گرفته شده و دارای ورودی مستقل بوده و از حداقل امکانات شامل فضای اقامت، سرویس بهداشتی، حمام، آشپزخانه برخوردار باشد. فضاهای مشاعی فی مابین واحدهای مسکونی در زمان محاسبه تامین پارکینگ و کسری پارکینگ گروهی محاسبه نمیگردد.
.png)
.png)
